践行司法为民 维护公平正义 —红古区法院全力化解房屋买卖合同纠纷案

法律的生命在于实施，裁判的价值在于执行，执行工作是维护社会公平正义最后一道防线的最终环节。近日，红古区人民法院执结了一起房屋买卖合同纠纷案件，为当事人讨回了商铺和119万执结款，维护了人民群众的合法权益，赢得了社会的广泛好评，为感谢法院干警公平公正地执行案件，申请执行人张某某向红古区法院送来了一面“维护法律尊严、公正执法为民”的锦旗。

【案件审理情况】

2007年5月31日，原告张某某与被告某某综合房地产开发公司签订《购房协议》，约定被告在红古区海石湾镇中和路修建北区综合农贸市场，将中和路中段一楼西大门（比邻丰润小区）东侧、南北方向第一间商铺售予张某某，该商铺建筑面积144.3平方米，每平方米售价3326.4元，房价共计48万元，2008年12月31日前商铺交付使用。张某某在约定的付款期限内一次性交付房款45万元，余款3万元双方约定在交钥匙时付清，该公司出具了收据。但该公司与被征地农户之间的矛盾未解决完毕，在《购房协议》签订后未能按期施工，且工程设计方案经政府规划部门批准由六层变更为二十三层，工期也因此拖延。该公司变更设计方案未告知张某某，也未提交证据证实将所有商铺顶账与他人。而当张某某追要商铺时，该公司以修建中出现问题，正在协商解决为由，推脱至今，暗地里却将店铺出售于别人。张某某无奈之下，向法院提起诉讼。

红古区人民法院受理该案件后，承办法官对案情进行了细心梳理和认真审理。认为：第一，被告辩解与张某某签订协议时尚未取得《商品房预售许可证》，所以双方所签订的《购房协议》属无效协议。但张某某与该公司签订的《购房协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定，全面正确履行合同义务，如果一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担对方因此所受损失。而张某某按约履行了房款交付义务，某某综合房地产公司应按约履行商铺交付义务，但该公司违反合同约定，未按期交付商铺，应承担赔偿损失责任。张某某因该房地产公司未按期履行义务给其造成损失，主张预期房租损失，法院予以支持。张某某作为商铺投资者在订立合同时未尽到高度注意义务，为此，房租损失应按双方的过错程度酌情确定。2009年1月1日至2014年8月30日房租确定为20万元，2014年9月1日至商铺交付之日的房租每月每平方米按45元承担。被告未提交证据证实其所开发商铺顶账与他人。再者，按合同相对性原则，合同的义务和责任应该由合同双方当事人承担，因此，其辩解理由不能成立。第二，被告辩解因不可抗力不能按期履行合同。不可抗力是指合同签订后，并非因为合同当事人的过失或疏忽，而是发生了合同双方无法预见、无法避免、无法控制和无法克服的意外事件或自然灾害，以致当事人不能依约履行或不能如期履行合同，发生意外或遭受自然灾害的依法可以免除履行职责或推迟履行职责。该房地产公司的辩解不符合不可抗力的原意，因此不能免除其责任，工程设计方案经政府管理部门批准变更也不能成为免责事由。据此，红古区人民法院作出判决，判处被告履行《购房协议》，限期交付协议约定的商铺，支付因延迟交付商铺给原告造成的房租损失29.8万元，并从2014年9月1日起每月支付租金每平方米45元至交付商铺为止，但被告一直拒绝履行该判决。

【案件执行情况】

该案件立案执行后，于2015年8月21日向被执行人送达了执行通知书，并于2015年9月1日对申请执行人张某某申请执行的房屋进行查封，勒令被执行人对本案执行。为此，案外人马某某及其父母、子女多次到法院上访，上访称：被执行人某某综合房地产开发公司与其于2014年签订了网签合同，将被查封的商铺出售给马某某，该商铺应归其所有，法院这一行为损害了其合法权益。面对一波三折、错综复杂的案情，法院召开合议庭研究讨论，向主管院长、院长汇报后作出决定，认为马某某在购买过程中没有过错，是此案的善意第三人，为保护当事人的合法权益，对已查封的马某某的商铺予以解封，勒令被执行人某某综合房地产开发公司对本案继续执行。2016年5月10 日兰州市红古区住房和城乡规划建设局出具证明，证明该工程已完成验收工作，因被执行人欠费等原因，区墙改、质监部门未出具验收报告。因此，法院于2016年6月17日依法扣划被执行人的银行存款26.74万元，作为房租赔偿发还给申请执行人张某某。与此同时，房产开发公司就商铺问题提议用另一间商铺赔偿给张某某，但张某某认为两间商铺的地理位置、价值、大小等相差非常大，损害了自己的正当利益，坚决要自己的那间商铺，双方争执不下，导致执行无法继续，申请执行人张某某因此向兰州市中院、甘肃省高院进行上访，引起了省市法院的高度关注。

省市两级法院领导及红古区法院领导对该案高度重视，多次指示办案人员穷尽执行措施，依法保护申请人张某某的合法权益。由于该案被执行人的法定代表人马某某是区、市两级人大代表，对该案的执行有一定的阻力，因此省高院执行局周副局长多次与红古区法院执行庭一起做劝解工作。执行遭遇阻力后, 红古区法院明确告知被执行人,要将其纳入失信被执行人名单,并说明了可能产生的一系列后果，被执行人却依旧拒绝履行法定义务。由于该房地产开发公司无视法院判决、裁定，导致案件无法执行，随之，法院将该公司纳入失信被执行人名单，裁定中止该公司的网签资格，承担相应法律责任。

【案件结局】

失信被执行人名单的公布显现出极大的威力，信用的缺失让该公司的日常工作受到极为不利的影响，也让被执行人意识到了问题的严重性，认识到了法律的强制性与威慑力。当日，在省院周副局长、院领导及执行法官的主持调解下，双方达成和解协议，被执行人将一间83平方米的铺面和人民币119万元分两次交付给申请执行人，至此，本案得以顺利执结。被执行人履行债务后，法院按照程序依法将其从失信被执行人名单中予以撤除，这起执行案件终于圆满落下帷幕。

这只是近年以来红古区人民法院成功审理执结案件的生动缩影之一。在审判执行工作中，红古区人民法院始终以实现公平正义为目标，以实现案结事了为目的，不断强化审判管理，提升审判质效，有效维护了社会公平正义，弘扬了司法权威，维护了群众合法权益。今后，红古区人民法院将在坚定不移地推进人民法院司法体制改革的基础上，全面加强信息化建设和队伍建设，强化案件质量评查，严格审限管理，加强立、审、执、监四大环节的衔接配合，促使审判执行质量稳步提升，促进司法为民、公正司法。不断推动现代化、信息化的执行模式改革，完善执行指挥中心建设，使“执行难”问题得以逐步解决，有效维护人民群众的合法权益，彰显法律的权威。