以商安业 以业养商 兰州商业地产大跃进式发展中的冷思考！

从改革开放到近40年后的今天，中国房地产市场发展速度惊人，在推动国家经济快速发展的同时，房地产也被很多地方冠以经济发展领头羊的角色。而今，伴随着发展过快带来的产能过剩，住宅地产的降温已成舆论共识。就兰州市场而言，据兰州市房管局数据统计得知，2016年1-6月，兰州新建商品房供应面积为156.97万平米，其中，供应住宅面积115.18万平，同比下降44.76%，占总供应量73%，商业供应面积41.79万平，同比下降35.63%，占总供应面积23%。供应面积的下降直接导致2016年下半年兰州市场回温，成交量稳中看涨， 多数开发商于12月之后大幅调价。

在进入19世纪后近二十年的发展过程中，国家对楼市调控政策频出，同时也加大力度加强对房地产市场进行规范整治，鉴于近年来调控政策对住宅投资的信贷条件紧缩，没有限购、受政策影响小，以及具备长期收益优势的商业地产成为2012年以后兰州市场开发的香饽饽，吸引大批此前专注于传统地产开发抑或是专业商业开发的开发商投注于此，市场大中小型商业项目如雨后春笋，且持续增加。但看似安全又有保障的商业地产真的如表面这般风平浪静吗？在这场明争暗斗的博弈中，商业地产开发运营实则任重道远。

　　以商安业——商业地产前期思考

　　选址遵循地段论

对于传统地产而言，客户首先考虑的就是地段，商业地产更不能例外。优越的地段将会在后期招商运营阶段带来明显的成效。醇熟商圈、极具发展潜力的区域，都在商业地产选址范围之内。

悉数目前正在建的兰州商业项目，尤以南关、西站为主，这两个区域作为传统的城市核心区，符合兰州市民的传统置业消费理念，在未来能够依托目前已有的商业氛围导入项目，不失为良机。但兰州商业目前主要还是以原有老商圈为重，缺乏城市次级商圈及区域性商圈。传统商圈因发展历史较长，已形成较为固定的格局，很难寻找到新的开发突破口，所以，越来越多的开发商将目光投注于区域性商圈。

如：目前，兰州区域性商圈正在进入成展期，雁滩版块除醇熟商业大润发、万达广场外，新起之秀名城广场因临近兰州北出口的地理优势，及项目自身配备写字楼、住宅，商业价值逐步凸显；西固版块金城中心自身所配备的高端设置，一定程度上将城关客流导入项目，商业价值凸显；安宁版块中海广场除了项目自身所能带来的商业氛围之余，周边规划中央商务区及轨道交通的落成势必会为未来注入商业活力。

　　建筑风格特色化

随着人们对生活品质需求升级，传统化的方式已经很难满足消费者的个性化需求，最显而易见的就是电子商务近年来的快速发展，网上购物的新体验，越来越冲击到实体经济的发展，但同时电商平台的不规范运营也为传统实体夺得了反转机缘。电商的迅速发展也在提醒实体商业开发商，商业地产如若不能改变模式、个性服务、创新突破，在电商冲击下，实则很难立足。所以，越来越多的开发商在深谙此道后对产品下功夫，更加专注于精致化商业项目的打造，无论立面或内部装饰，都将客群的生活品味融入进来，从区域内做到差异化，让消费者在购买商品的同时享受到特色风格给人带来的更为美好的视觉感官体验。比如文旅地产兰州老街的古建风格，亚欧国际为兰州地标等等。

　　商业定位最关键

在越来越专业的市场环境下，商业地产的定位显得尤为重要，首先要明确商业项目的目标受众与辐射范围，如果仅对于周边客群服务，定位相对于就简单些，从生活的方方面面入手去思考，引进满足消费者的日常生活需求的品牌业态即可。但如果是针对全市服务的项目，那就必须要考虑到商业的定性定量、产品定位、主题定位、功能定位、客群定位、档次定位、业态配比与租金定位等等方面，在严密的商场调查中找到最适合项目的定位。由于现阶段市场上产品结构的不断丰富更新，导致消费者对产品升级越来越关注，因此，商业项目在确定适合的定位后，更需要在品牌引进上下功夫，尤其是对近两年强势发展的快时尚、集合店以及体验式业态的引进，才能提升消费者粘性与忠诚度。

定位不清晰，物业选址失误，对商业地产的开发而言是致命的打击，所以商业地产需要在前期投入大量的人力、物力、资金进行调研及产品建设，只有差异化、特色化的产品才能吸引高质量的品牌商进驻，吸引消费者消费，在保证人气的同时兼顾经济效益的发展，即为以商安业。 

　　以业养商——商业地产运营思考

　　业态规划合理化

每个商业项目的业态规划都是建立在合理的定位之上的，再根据自身的定位来确定商业的业态种类及分布比率，引进专业商业人才，进行动线及结构规划，才能将项目盘活，吸引品牌商进驻。但部分开发商很容易会忽视客群的需求，进入盲目追求高档、追求高端消费品的误区，抑或盲目模仿著名购物中心进行定位，这样就很容易导致进驻的业态与客群的消费习惯、消费能力、品位无法衔接，引起二次改造，增大投入。所以，商业业态规划是整体商业地产运营的重要环节，需要根据客群明晰化、合理化。包括购物、餐饮、娱乐之间的比例构成，主力店、次主力店的选择、动线规划及空间利用都显得尤为重要，当然更要处理好业态之间的相融性问题，才能使客流互通，形成强烈的商业氛围。

　　运营管理个性化

运营管理是商业运营的核心，统一的运营管理模式的运用，其实际意义就是旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。由于商业地产运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较复杂，对于专注于传统地产开发的开发商而言，需要与专业经营团体机构携手经营。推广模式重创新、易实施，线上和线下共同发展，布局全渠道的销售模式，线上线下优势互补，共赢发展，运用国际运营理念，营造一个适合于本土化运营的国际商业运作管理模式。

　　物业管理精细化

兰州由于城市化进程的缓慢，部分开发商对于商业地产的物业管理认知还不够全面，普遍心理是将商业尽快出手，也因此后续会缺乏对项目的整体控制力，经营风险很大。商业地产是收益型物业，主要包括物业运行管理和物业策划管理，物业运行管理是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥整个物业的功能和各个部分的服务功能，稳定租金。物业策划管理则是制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，设计和调整物业资产的基本结构，对承租商的经营行为进行规范管理，限制他们在规定的业态范围内进行招租或经营，以引导自身能够健康规范发展。

吃喝玩乐一站满足，涵盖丰富生活服务功能的商业地产，是城市发展的需求，也是城镇居民日常消费的主要载体。这个载体的运作涉及了房地产开发、建筑设计、招商运营、销售策划、经营管理等多个专业化的运作体系，它们之间环环相扣，一招不慎便会全盘皆输，这也是以业养商的精华所在。

商业地产的成功，远没有表面呈现的那般简单，它是多元化综合运营的结果，需要站在地产与商业之间，以专业的眼光进行审视，必须慎重待之。

兰州商业地产目前正处于一个快速发展的时期，过去触地就赚，拿地就赢的时代已经过去，经营的灵活性将越来越大，未来，兰州房企只要不断创新、修炼内功、打造精品，探索新的发展途径，就一定能够在新的形势下发展更好，打开更加广阔的空间。