房地产观察|兰州房地产业进入平稳理性发展阶段

《2017年国务院政府工作报告》中提出“遏制热点城市房价过快上涨”，给房地产市场划出红线：房地产业必须平稳发展，从而向市场发出清晰的声音。另据国家统计局近日发布的数据显示，房地产市场大环境总体是稳定的，落实住房的居住属性，遏制房价过快上涨，促进房地产市场稳定，防范区域性和系统性风险，已经成为广泛的社会共识。在此大背景下，“稳中求进”成为以兰州为代表的西北三四线城市目前工作的总基调。房企一如既往地积极配合国家政策，应对市场变化，适时调整开发及销售计划，推出高性价比的房源契合以自用为主的市场需求：一方面不断完善项目环境与配套，提升产品质量；另一方面采取灵活多样的销售策略及推广活动，在促进销售的同时，也有利于企业实现持续性的长远发展。

　　兰州连续两月房价小幅上涨行情较稳

据国家统计局近日公布的2月份70个大中城市房价统计数据显示，一、二线城市新房价格同比涨幅回落，环比较为平稳。但兰州市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨3.6%；兰州市二手住宅价格环比下跌0.2%，同比上涨0.7%。

这已经是兰州2017年以来连续第二个月从1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据上看房价实现了同比环比双涨，但据众多开发商反馈，其实际的成交量却并没有多大改变。究其原因，春节过后，房屋交易本就较其他月份而言较淡，加之2016年房地产市场在经过暴涨之后已有所透支，部分房企去年业绩完成得不错，导致一季度企业推盘意愿不强，因此成交量有所下降，整个行业期待的楼市3月“小阳春”实际并未到来。预计从4月份开始，兰州楼市才会进入交易的活跃期。整体来看，兰州楼市还是较为平稳，去库存还是主流，预计难以出现大的震荡行情。

　　稳控房价成政府调控目标

去年12月举行的中央经济工作会议就为2017年楼市定下了“平稳健康发展”的主基调，提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并强调运用金融、土地、财税、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。2016年，全国多个城市房价出现快速上涨，随后而来的便是多地出台楼市调控政策，在中央提出房子居住属性的定位下，多地政府工作报告中明确将稳控房价作为调控目标。随着国家加大房地产调控力度，中央、地方“多管齐下”，银、证、保等金融监管机构发力，宏观调控仍未放松，融资渠道正全面收紧，房地产行业进入了比较平稳理性的阶段。在经历了多重宏观调控之后，无论是地方政府、开发商，还有消费者都认识到这一点。对于兰州的各大房企来说，这是一个竞争激烈、优胜劣汰的时代，规模小肯定竞争力薄弱，同时产品如果竞争不过别人，也会被淘汰。未来整个行业的局面，无非就是优胜劣汰，或是收购合并，同时也会洗牌，过于激进不行，太保守也不行。

　　“双限”调控“加码升级”对兰州楼市影响深远

连日来，楼市开启调控“小高潮”。据统计，自2月28日以来，加上17日的北京限购，中国已有12个城市启动升级了限购限贷措施。这轮调控中还呈现出环一线周边城市楼市政策明显趋严的特征。其中既有北京广州这样的一线城市，又有3月以来河北涞水，浙江嘉善、安徽滁州这样受外溢效应影响的环一线三四线城市，以及南京、杭州、青岛等热点二线城市。新一轮调控“加码升级”，深刻影响着未来楼市。

面对限购带来的需求外溢，在导致成交下滑的同时，实质上还造成新上市楼盘销售火热。一些三四线城市因城施策，积极应对市场变化。部分三四线城市限购说明其进入了“去库存”和“控房价”双轨并行的模式，但去库存依然是三四线城市的核心要务，限购也主要是针对局部区域的。兰州作为三四线热点城市的代表之一，如何应对新一轮调控政策带来的影响和冲击，对去库存和稳增长具有重要作用。楼市的量价暴涨和暴跌，是所有人都不愿意看到的，这中间蕴含着太多的不确定性。因此多位专家和房企代表从政策、市场和企业机会等几大方面判断认为，目前兰州楼市将会以“稳”字当头，即便是局部出现调整，也不会影响房地产市场的正常发展，兰州楼市亦会向正规化的发展方向迈进。

　　开发商更加注重实效和体验式营销

随着人居理念的不断更新、升级，迫使了房地产商不断进步。无论政策如何变化、调控怎样升级，兰州房地产市场行业并没有败下阵来，反之愈战愈勇，新的理念层出不穷。降价或者低价，在这其中是最为直接、有效刺激消费者眼球与心理的。全款98折、按揭97折或更低的优惠政策深深镂刻在多数购房中心，交定金抵房款，购房送家私等营销政策更是随处可见，几乎近年来兰州所有的开发商都在运用这种营销方式并盛行至今。

与价格战不同的是，明星大咖助阵、举办互动活动等也是商家最常用的营销方式。邀请明星助力企业不仅能吸引客户，同时也彰显了自身强大的实力与文化。碧桂园第三届草地音乐节4月即将震撼来袭，届时郑钧将亮相兰州碧桂园，这不仅可以为兰州热爱摇滚的朋友带去一场饕餮盛宴，同时也将为兰州碧桂园项目吸引人气，增加成交量。2017年保利风筝节已于近日启幕，该项活动吸引了来自全球多个国家的代表队以及全国各省份代表队的积极参加，各个代表队都引入了各自最新成果的风筝作品，并在现场放飞，为现场观众带来了一场别开生面的视觉盛宴，也为保利地产项目现场增加了不少人气。

整体来看，政府、企业和购房者历经多年调控，心态早已相对平稳，加之今年兰州新开楼盘不多，许多旧盘也进入正常销售阶段，房屋有效供给还需进一步增强。同时，还要加大城市基础设施建设力度，改善环境质量和城市容貌；推进城中村改造工程，完善城中村改造配套政策，有效扩大商品住房供给；鼓励房地产企业顺应市场需求调整房源结构，适当降低商品房价格，促进商品房销售，稳定房地产市场。

另外，要促使房地产市场健康平稳有序发展，就要增加有效需求。加快中心城区和重点县城、重点镇基础建设和公共服务能力建设，吸引周边地区人口流入，增加房地产消费需求。加快户籍制度改革，落实非户籍人口就业地落户的政策措施，扩大有效需求。目前，我国多个城市调控政策趋严，兰州也不例外，只有供求两端齐发力，才有助于引导市场保持相对平稳的状态。