兰州房价的数字谜题与购房者的模糊样本

信息兰州网消息 最近在朋友圈看到一篇文章，里面提到：过去的20年里，中国一共卖了138亿平米的商品房，总存量居住面积突破了261.2亿平米，转化成家庭套数，户均房产1.13套！

看到早已是独立户口的自己，被平均后居然成了“有房一族”，小方拿茶叶蛋的手略微一颤。

说实话，平均值真是个邪门数字，如果想想“朱门酒肉臭，路有冻死骨”的画面，是出现在经济较为昌盛的唐武宗时期，平均值的威力就显而易见了。就好比两个人吃牛肉面，明明一个肉蛋双飞、一个干嗦面条，但平均下来，每人都吃了半个蛋、三片肉，看起来都不错。

如今兰州的房子就如这一口面，有人端着16块5的“高配”，有人端着7块钱的“低配”，透过雾气腾腾的玻璃，外面的人只能看到11块7毛5的均价，于是“高配”牛肉面价格低于市场行情的消息不胫而走，早上吃面必须“肉蛋双飞”的人一听便开始指点江山、激扬文字：净扯淡，兰州哪有这么便宜的牛肉面！

显然，这样的数据会引起网友们的唇诛舌讥，因为统计数字会“撒谎”。

某地产类网站上 ，2019年3月兰州的新房均价是9262元/㎡，看起来数据精炼、样本充实，但评价一般，因为这与人们普遍印象中的兰州房价有所不同。如今，就连兰州的九州、青白石等新板块，新房价格都已逼近甚至超过这个数字，更不用说高楼迭起的主城区核心！

这样的新房均价只是基于大数据的样本抽查，是在兰州高高耸立的楼盘里，抽出其中一部分进行的平均求和，对于刚需、置换、投资等每一类购房群体来说，笼统求解的数字不够准确，在泛化的大数据下，平均值还不足以作为购房时的参考。

根据兰州市统计局最新数据，2018年兰州市商品房销售面积668.79万平方米，商品房销售额520.11亿元，如果按照简单的“销售面积总和除以销售金额总和”算法，过去的一年里，兰州市的商品房销售均价为7776.88元/㎡，这个数据显然不合理。

一方面，2018年的期房销售额为442.52亿元，占据总体销售金额的85.1%，而这些新建商品房中还包括保障性住房、廉租房、房改房等，剩下14.9%里的二手房，同样包含着这些品类的房子；另一方面，这些总值包括兰州市的各个地县和区域，并不只针对于主城四区。

由此可见，样本的统计口径才是决定数据准确性的核心要素，要想数据精确，就得逐次分类，统计口径越单一，数据也就越精确，而这就包括上面提到的成交区域和住房分类。

举个例子，假设某个月兰州出售了100套房子，而这些房子都位于城区的核心地带，最低的价格都已过万，依照当月的成交数据求和平均后，兰州新房均价整体偏高；之后的一个月，兰州依然出售了100套房子，但这些房子都位于城区周边的新板块，最高的价格也没过万，那么此时得到的兰州新房均价便整体偏低。

从数据上看，兰州的房价在环比下降，但极大的可能是房价并没有下降，说不定还在“狂飙”阶段，这时的新房均价数据带着“欺骗性”，给一些购房者提供了不准确的参考意见，这是成交区域变化带来的影响。

同样，当某个月兰州出售的期房里包含有大量的保障性住房的时候，当月的平均房价就会被拉低；而某个月兰州出售了大量的精装房，当月的平均房价就会拔高。成交的住宅类别不同，数据的偏差也会不同，依据这样的房屋均价，我们无法得知整体房价是在增长还是下降。

此外还有一点，我们所谓的兰州房价，其实都是在楼盘均价上得出的数据，而数据准确的前提都基于楼盘均价是否准确。

实际上，在如今“一房一价”的政策下，我们连一个楼盘的均价是如何算出来的都不知道，究竟是房屋总价除以总建筑面积，还是每个楼层均价的总和再平均，或者更多不同的方式，对于手机和电脑屏幕面前的人来说就像一道谜，更何况是兰州整个城市的新房均价。

当某个楼盘的置业顾问告诉你小区“起价”是多少钱的时候，你要做好打算，因为这个价格或许并不存在。

楼盘的房价一定高于“起价”，因为符合起价标准的住宅，往往都是楼盘的犄角旮旯，要么采光不好，要么通风不好，要么是房子地面低于小区路面的“负0.5层”，不仅购房者不喜欢，有些开发商也早已做好了舍弃的打算，这些房子并不能带来多少成交数据。

所以，当出售几率很小的房子纳入整体计算出楼盘均价的时候，样本的准确性就已经有了偏差，而样本的不准确将会进一步影响大数据下的平均值。

最近处在“996”风口的Jack马曾说，大数据的“大”是计算的意思，跟大小无关，“数据”的意思则是全面上“云”。

“云”就好比数据库，是信息存储的最终位置，上传的数据越多、越及时，数据库就越大、越精确，进而大数据的计算结果也就越精确。由此可见，数据的数量和信息的准确性对于大数据的计算有着至关重要的作用，对于每一个行业来说，都是如此。

可惜的是，兰州的房地产市场并没有多少数据能够及时上“云”。

我们经常会看到许多的“专业机构”释放房价信息，如果仔细观察的话会发现，几乎每一个机构或个人发布的房价信息都有所不同，除了以上提到的统计口径不同，和样本数据不准确外，还有一个重要的原因，就是兰州的房地产行业里，并没有有关房价实时的官方数据。

官方信息的数据滞后，让兰州当月准确的成交数据无处可寻，极力想在兰州房地产求解的各大机构和个人，只能在自身挖掘的样本之上建库立档，正是因为如此，购房者对一些机构的数据才既爱又“恨”，一方面他们对这些数据十分渴求，一方面又觉得这些数据十分扯淡。

当没有官方标准的时候，不够准确的标准也会变成标准，这是如今兰州房地产市场上房价数据“百花齐放”的原因之一，因为没有正确答案的时候，所以错误的答案就无法验证。但这样的数据却并不能带给购房者绝对的参考意义，也不足以成为兰州的房价样本。

当然，这并不是说所有机构出台的数据都是虚假的，而是作为普罗大众的我们，应该理性看待数据，以防过分依赖变成傀儡。要想看房价涨没涨，最简单的方式就是盯住一个小区某一套房子，静观其变，这套房子的房价不管是增长还是下跌，对购房者来说都有价值。

不过，大多数人应该没有这个精力。

买房就像吃牛肉面，你爱马有布、我爱碗中王，说白了是选择不同，即便是进了一家店，你选择肉蛋双飞加个小菜，而我就是干嗦面条，选择依然不同。

人有差异，所以选择也有差异，房价高不高、房子值不值，自己心里清楚就好，一眼望过兰州，可供每个人选择的空间实则不多，平均房价只是参考，该买的还得买。

总之，面对房价我们要理性，不能把大把的精力花在研究样本上，若水三千，你只取一瓢而已，重要的不是在哪里舀水、什么时候舀水，而是舀上合适的，然后端稳自己的搪瓷缸子。