买了被法院查封的房子，怎么办？

信息兰州网消息 相中了房子，谈好了价钱，前期50万元购房款也打过去了，可谁知这房子竟然是已经被法院查封的。事主侯某诉诸法院，提出的执行异议申请没能成立。目前，他又要准备材料开始第二场诉讼讨要钱款。那么，如果不慎买了法院查封房该怎么办？6月16日，记者采访了法律专业人员，给大家支招。

案情回放

部分房款已支付谁知房子被查封

2019年，侯某通过中介公司介绍，准备以100万元的价款购买赵某名下的一套房屋。赵某在签订购房合同前已向侯某表明：该套房屋此前曾为一笔50万元的贷款做抵押担保，贷款尚未还清，侯某需先行支付50万元用于偿还贷款，待房屋的抵押登记撤销后再办理过户手续，并将剩余购房款付清。侯某觉得这房子无论面积、户型、地段等各方面都符合自己的需求，价格也比较划算，且先行支付的50万元也能折抵购房价款，于是爽快地答应了。

合同签订后，侯某依约先行支付了50万元购房款，同时办理了按揭贷款手续。一个月后，侯某、赵某和中介公司工作人员一同前往房地产登记管理部门办理房屋过户手续，却发现原来卖房人赵某此前还有一笔欠款未还，债权人已将赵某诉至西固法院并申请了财产保全，现该套房屋已被法院依法查封，无法办理过户手续。

侯某认为自己已经支付部分购房款，并且已就剩余款项向银行申请了按揭贷款，该房屋应当归自己所有。于是，侯某向西固法院提出执行异议申请，请求法院解除保全，中止执行，并将房屋过户至自己名下。

办案法官调查发现，该房屋目前仍登记在赵某名下，也未实际交予侯某居住使用。此外，经询问银行工作人员，赵某并未将侯某先行支付的50万元用于偿还银行贷款，而是挪作他用。显然，购房人侯某受骗了。

办案法官告知侯某，根据《物权法》相关规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，只有经过依法登记，才会发生物权变更的法律效力。”这套房屋自始至终都登记在赵某名下，侯某从未取得过房屋的所有权，也无权以房屋所有权人的身份申请法院解除对该套房屋的查封措施。此外，法院查封房屋时，赵某与侯某的房屋买卖关系尚未发生，法院依据债权人的申请查封赵某名下的房屋完全符合法律规定，所以侯某的执行异议申请不能得到支持。

鉴于侯某已支付了50万元购房款，办案法官建议尽快向法院提起诉讼，请求法院判令赵某返还已经支付的购房款并赔偿相关损失。最终，侯某接受了办案法官的建议，撤回了自己的执行异议申请，并准备于近期向法院提起新一轮诉讼。

法官释疑

提问：对于类似侯某这样不小心购买了法院查封房屋的购房人，难道就只能自认倒霉吗？

甘肃正天合律师事务所王晓瑜律师：当然不是。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从上述规定可以看出，如果买房人不小心购买了被法院查封的房屋，同时满足以上四个条件，可以向查封法院申请排除执行。

提问：购买二手房如何防风险？

王律师：购买二手房，有几个注意事项：一是先到房管部门查明所售物业的权属情况，注意有无抵押记录或是否被查封；二是通过法院司法公开平台，查询房屋出售人有无涉及诉讼；三是在未明确该房产的抵押查封情况下，应谨慎支付购房款。同时，购房者可以和出卖人约定，将房屋款项交由第三方保管，待房屋办理过户后再交付卖房人。一旦发生纠纷，可以将钱要回来。另外，购房者还可以在签订合同时，要求出卖人对房屋的状况进行书面保证，并设立相应的违约条款，保障购房者的权利。

兰州日报社全媒体记者 许沛洁