解读兰州20条楼市利好措施，谁才是真正的受益者？

如果没记错，兰州大多数的重大政策都是在假期悄然而至的，这次也不例外。刚进清明小长假，兰州市人民政府就发布了关于印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》的通知，20条利好兰州房地产市场的措施随之亮相。

此时的兰州，依然受到疫情的影响，在过去的一个月，各行各业受到了较大冲击，但这一措施的发布，无疑是给房地产市场回暖提供了政策上的支持，在经历一轮及时性新闻的传播之后，我们更想从解读的视角，聊一聊新措施背后的一些关注点。

一、优化审批，加快项目开发建设

（一）优化工程建设审批流程。压缩审批时间，实行帮办代办，深化工程建设审批全过程信息共享，将工程建设项目审批平均时限压缩至30个工作日以内。

（二）推行带方案出让国有建设用地使用权。将城市设计、规划设计方案、配套公共设施等相关内容纳入国有建设用地使用权出让合同，受让人在取得土地使用权后，直接核发建设工程规划许可证。高层建筑可先行办理基坑开挖手续，实现“拿地即开工”。

（三）规范办理按揭贷款准入手续。取得商品房预售许可证的房地产项目，金融机构和住房公积金管理中心应及时办理项目按揭贷款准入手续，不得随意设置准入门槛或向企业收取准入保证金。

（四）推行“交房即交证”。加强部门协同合作，深化信息共享集成，在实行“多测合一”“联合验收”的基础上，全面推行新建商品房“交房即交证”。取得不动产权证的商品住房，网签备案满三年即可上市交易。

解 读

◆ 整个第一部分，都在说有关优化审批、加快项目建设的措施，政府的信心是有的，甚至在《兰州市贯彻落实“强省会”行动战略推动政务服务提质增效工作方案》的通知中提到，兰州要通过实施审批赋能，打造工程建设项目审批最快的城市，但问题在于，项目的快速推进需要考虑多方面的因素，政府的审批是一方面，开发商/建设方的能力实力也很重要，有些项目它推进慢可能并不是单方面审批的问题。

◆ 优化审批、加快项目开发建设进程的背后，是为了促进整个房地产市场的供应、去化一条龙，换句话讲，就是政府不再流程上“拖后腿”，开发商有项目就尽快入市，你放开手去攻市场，措施（三）就明确了银行和公积金中心也要全力配合开发商做好这件事。

◆ 有关助力房地产开发大的方向有了，优化审批的着力点也有了，但细则还不够完善，房地产开发流程是多线程的，有的流程可能会有冲突，目前并没有出详细方案。

◆ 交房即交证确实是个重磅的给力政策，但放现在看，不算是大新闻，因为去年的时候就已经开始这么干了。

二、减轻负担，支持企业良性循环

（五）合理确定出让国有建设用地使用权竞买保证金缴纳比例。自2022年4月1日起，以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权，竞买保证金按规定最低比例（挂牌起始价的20％）执行，剩余款项自国有建设用地使用权出让合同签订后一年内缴清。

（六）合理确定土地出让价款和储备土地补偿款支付期限。2021年1月1日以后公开成交并已签订国有建设用地使用权出让合同（补偿合同），且足额支付首期出让价款（包括定金、补偿款），因实施城市公共基础设施、保障性安居工程、环境保护、养老、教育、文化、体育等项目或因疫情影响造成资金困难，或因政府相关部门未能及时交付土地或返还已投入的土地成本，使得土地使用者未能按照约定时限缴纳土地出让价款或储备土地补偿款的，经批准，可适度延长剩余款项的支付时间，延长期限最长不能超过6个月，且只能调整一次。

（七）加大项目贷款支持。鼓励金融机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企项目。对支持开发贷款、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等方面予以优先支持。

解 读

◆ 整个第二部分和第一部分，其实是有一定关联性的，一、二核心说了一个问题——给房企减缓资金压力，因为第一部分加快项目的开发建设进程，对于开发商来说，就是加快项目入市的节奏，各项措施都在表态，不会再设槛，开发商加快开发，加快推向市场尽早给自己回笼点资金。

三、提升效能，强化项目服务保障

（八）完善配套公共设施。对已建成小区通过改善交通条件、加装电梯、管网改造、增加健身设施、绿化美化等措施，弥补配套公共设施短板，建设15分钟生活圈；在建项目和新建项目要按规划要求建设教育、养老、医疗、交通、停车、管网等配套公共设施，探索配套公共设施代建模式，做到项目建设与配套公共设施同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工验收、同步交付使用。

（九）加大协调保障力度。落实辖区政府和职能部门主体责任，加大征收拆迁力度，保障项目有效落地、按期开工；主动跟踪服务，协调解决项目建设手续办理及水、电、气、暖、路等配套基础设施，确保项目顺利实施。

（十）推进货币化征拆安置。对新的征拆安置项目，以货币化安置为主，鼓励被征拆群众选择货币化安置。

（十一）提高预售资金使用效率。进一步优化预售资金使用流程，压缩预售资金审批时限，积极推广预售资金使用线上申请、审核、支付业务，实行“不见面”审批，提高预售资金拨付使用效率。

解 读

◆ 完善配套公共设施也是一直在提的方向，这一措施不仅是对房地产，对城市、对居民都是利好，但核心在于看最终落地执行的力度怎么样。

◆ 推进货币化安置，有利于缩短安置周期，提高安置效率，结合第一部分看，也是在加快拆迁，加快项目开发的进程。

◆ 推进货币化安置，有利于群众自主选择住房区域，有利于打通城中村改造安置房和商品住房之间的通道，同时还可以适当“去库存”。

◆ 提高预售资金使用效率，在申请、审核、支付业务上优化流程，一方面有利于缓解开发商的资金压力，另一方面也还是有利于推进项目的开发进程。

四、激发活力，促进市场健康发展

（十二）降低个人购买住房门槛。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。

解 读

20%的首付在兰州不算新鲜，之前在不限购区就有不少项目能够做到，但全面放开之后，必定对周边区域，比如榆中、兰州新区还有郊区楼盘的销售会有比较大影响，因为之前低首付一直是这些区域项目的卖点之一，但现在成了标配，就会有影响。

（十三）减轻个人住房消费负担。加大个人住房按揭贷款发放力度，引导金融机构按照监管规定实施贷款利率优惠政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。

解 读

（十二）和（十三）结合到一起看，核心在于将贷款的利好给到购房者，尤其是二套房的购房者，换个角度理解，在市场层面，就是通过利好刺激二套房改善的需求，尤其当现在城市人口导入动力不足的情况下，新房的需求增长有限，需求层面，人口上不去，那就人手多买一套房，也等于是增加了需求。

（十四）加大住房公积金支持。个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最高额度单身职工为60万元，双职工为70万元。全面推行“公积金+商业银行”组合贷款，拓展“冲还贷”线上渠道，减轻职工购房还款压力。对各类“陇原人才卡（服务卡）”持卡人，制定差别化的住房公积金提取、贷款优惠政策。

解 读

在公积金上，当前关注度最高的还属商转公，但遗憾的是这次的措施中并未提到。

（十五）支持多元化住房需求。落实“租购并举”，加大保障性租赁住房建设，培育住房租赁市场，推动“租购同权”。对购买实际用于居住的公寓房，经认定，水、电收费标准执行民用价格标准，允许办理落户手续。

解 读

◆ 租赁需求仅仅只能作为一个过渡性的存在，后期出于房屋增值、房屋产权带来的权益、租金上涨等因素，刚需人群最终还是会需要通过购买房屋来实现居住目标。

◆ 住房租赁市场的完善对于部分经济实力不足的刚需人群，可能会加大对于长期租住房屋的积极乐观预期，从而分流短期市场的需求。

◆ 对于开发商来说，在周边区域开发的刚需项目，未来也会面临更多周边租赁项目的竞争，部分刚需被分流的局面在所难免，需要对这些区域的营销策略有所调整。

◆ 水电标准和落户的利好对于公寓市场来说是一大重磅利好，虽然在界定是否实际用于居住上有困难，但政策是上更倾向于放宽，因为当前兰州公寓市场库存过大，公寓市场亟需去库存。

◆ 住房租赁市场和公寓政策结合来看，未来可能会引导更多资本进入长租公寓市场。

（十六）加大人才住房保障。对新引进人才提供实物保障、购房补贴和租赁补贴等住房保障。推进“萃英社区”建设，统筹利用各类房源，加快“拎包入住”人才公寓建设，建立分层次、多渠道的人才住房保障机制。对未享受保障性住房的相关人才由各级政府和用人单位给予购房或租房补贴。鼓励社会力量参与建设人才周转公寓或购买商品住房后出租，加大人才公寓供给；支持高校、科研院所等人才密集单位依法依规利用自有存量国有建设用地或通过棚户区改造、集中连片开发等方式建设人才周转公寓和专家公寓。

解 读

一方面是为城市的抢人大战做支撑，另一方面也是给公寓去库存。

（十七）支持新市民购房。鼓励新市民和灵活就业人员建立和缴存住房公积金，在兰州缴纳住房公积金的，按照本市住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取、贷款业务。

解 读

不断地再促生更多的购房需求，核心还是去库存，有点2015年那会的政策氛围感觉。

（十八）支持孝老抚育住房需求。对在兰州工作、生活的成年人需将异地居住的父母等近亲属接来兰州居住的，给予支持，允许其家庭在限购区域内新购一套住房。对符合国家生育政策，生育两孩或三孩的家庭，允许其在限购区域内新购一套住房。对老旧小区进行适老化改造、对新建项目实施适老化设计建设的，给予政策扶持。

解 读

这部分是这20条措施里关注度最高的一条，因为按照这个措施，虽然没有正式放开限购，但基本上在限购上没什么门槛了，不完全公布放开限购，主要有以下两个原因：

◆ 最主要的考量是要表明对地产依赖度比较低的立场。

◆ 放开限购真的对市场有用吗？未必，限购限制的是舍不得自己当地户口，又死磕中心城区房子的那部分人，这类人群的占比没想象中那么大，现在也是撕开了一道口子，基本想买房的门槛很低了，没有什么限制了，这样就挺好。

（十九）提高住房品质。全面推行绿色建筑，发展装配式建筑，支持企业应用节能环保的新技术、新工艺、新材料，促进建筑工业化、数字化、智能化升级，打造精品工程，提升住宅品质，鼓励装修交付。对绿色建筑项目在税收、信贷、销售等方面给予政策扶持。

解 读

绿色建筑虽然是趋势，但无疑会让开发成本增加，同时鼓励装修交付，这都是在成本上加码，那么，高的成本最终会不会转化到高的备案价，再转化到高的房价上呢？

（二十）规范房地产市场秩序。坚持“房住不炒”，按照“稳地价、稳房价、稳预期”总要求，持续开展打击违法违规行为治理房地产市场乱象行动，加强对房地产开发、房屋买卖、预售资金、住房租赁、物业服务、信用信息等监管，采取有效措施改善房地产市场环境，更好满足购房者合理住房需求，促进我市房地产业良性循环和健康发展。

解 读

最后一条是房地产行业的主旋律，也是未来不会改变的方向。

以上就是我们对此次20条措施的解读，可能有不足之处，也有不恰当的地方，还请大家评论区一起探讨，最后我们想说的是，相比于房地产的利好政策，4月4日，兰州市出台45条助力服务业领域困难行业恢复发展的措施也值得关注，因为房地产市场回暖了，利好购买政策也给到了，但其他行业同样需要支持，房地产发展，底层民众的收入是关键点，大家没钱的话，也就没办法买房。

来源：西北志&作者：金华