业主拖欠物业费 法院判决“欠费理由不成立”

你是否知道，不交物业费，后果会很严重！不仅会惹上官司，还有可能承担额外滞纳金。市民张先生因拒交物业费被告上法庭，法院一审判决:张先生在限期内全额缴纳拖欠的物业费、垃圾清理费。现实中，如果物业服务差，业主能否拒交物业费？业主如何合法地维护自己的权益？哪种情况下业主可以不交物业费？9月14日，本报邀请兰州市中级人民法院民二庭法官赵建华为大家答疑解惑。

业主败诉

不交物业费的理由不成立

张先生是西固区天庆国际新城小区业主，甘肃天庆物业管理有限公司系天庆新城的物业管理公司（以下简称物业公司），双方于2014年1月4日签订了《天庆国际新城前期物业服务管理协议》《天庆国际新城临时管理规约》，约定双方之间的权利义务。截至2018年6月，张先生依约向物业公司交纳各种费用。2018年7月，张先生楼上房屋漏水，致使其房屋被渗泡，张先生要求物业公司出面协商解决，并赔偿损失。协商未果后，张先生自2018年7月1日至2021年9月30日拖欠物业费等费用，物业公司将张先生告上法庭，索要被拖欠的物业费、垃圾处置费、违约金，并要求张先生支付律师费500元。

西固法院审理后认为，原、被告之间的物业服务合同关系合法有效，应当受到法律保护。被告张先生房屋被渗泡系案外人不当用水所致，不能成为拒不交纳物业费用的正当事由，房屋被渗泡造成的损失，张先生应向案外人主张。原告要求被告承担因追索物业管理费而支出的律师费500元，因未向法庭提交相应证据，法庭对该项请求不予支持。

法院一审判决，被告张某给付原告物业公司物业费9656.4元、垃圾处置费195元，合计9851.4元，并于判决生效之日起十日内一次性付清，驳回原告的其他诉讼请求。

法官提醒

事关物业费 这些误区要避开

误区1：未居住 可拒交物业费

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。

误区2：未签物业合同可拒交物业费

根据《物权法》《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。所以，只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。

误区3：房屋质量问题导致漏水

可拒交物业费

首先明确，开发商是房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任。房屋因质量问题引发漏水、渗水问题与物业服务不是同一法律关系，不能以此为由拒交物业费，业主应追究开发商的赔偿责任。

对物业公司提供的服务不满意可拒交物业费，需要具体情况具体分析。物业服务是针对全体业主和整体区域各方面提供的，具有公共性和整体性，业主若认为物业企业提供的物业服务存在局部瑕疵，如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等而拒交物业费，这种行为法院不支持。但如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致损失，业主可以要求物业赔偿。例如小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，也没有保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等原因，导致业主财物被偷窃的，可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。

误区4：没交物业费

物业可停水停电催交物业费

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。业主违反物业服务合同约定，逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人员可以催告业主在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主进行停水、停电等不合法措施催交物业费。

误区5：小区违停的电瓶车自燃

业主遭受损失 物业不担责

《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因物业公司未充分尽到安全保障义务，导致业主财产、人身遭受损失、损害的，业主可以要求物业服务企业与实际侵权人承担连带赔偿责任。

误区6：买了二手房

原业主所欠物业费可不交

房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交，否则将影响新业主的正常居住。对于所购二手房有欠缴物业费的问题，如果二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定，按约定办理。如果房屋买卖合同未约定，因原物业费属于原业主与物业公司之间的约定，故之前欠缴的物业费应由原业主向物业公司缴纳。

兰州日报社全媒体记者 许沛洁